O que é?

Desde 1964, todos os verticais ou horizontais, de qualquer tipo, isto é, formados por prédios residenciais, comerciais, mistos, consultórios, escritórios, flats, apart-hotéis e shopping centers são obrigados, por lei, a ter seguro contra riscos de incêndio, queda de raio e explosões de qualquer natureza que provoquem sua destruição total ou parcial.
A cobertura obrigatória é para todas as unidades e para as partes comuns do condomínio. O valor segurado total deve corresponder à soma do valor segurado de cada uma das unidades autônomas e das partes comuns. A quantia encontrada deverá representar o total dos recursos necessários para a reconstrução do prédio, no caso de um sinistro coberto.
A exigência do seguro condomínio consta do Decreto-Lei 73/1966 (artigo 20), da Lei 4.591/1964 (artigo 13) e do Código Civil (Lei 10.406/2002, artigos 1.346 e 1.348, inciso IX).
De acordo com a Lei 4.591, a contratação do seguro condomínio precisa ser feita no prazo máximo de 120 dias, contados a partir da liberação do “habite-se”. O síndico é o responsável pela sua contratação, sob pena de multas pesadas caso não faça uma apólice para o condomínio. Pela mesma lei, o síndico responde ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, caso fique comprovado que ele contratou um seguro inadequado ou insuficiente.
Nos condomínios com apartamentos ou casas financiadas pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) pode ocorrer a dupla contratação de seguro: o do condomínio e o do mutuário, ambos obrigatórios. O primeiro, por lei e o do mutuário, por contrato de financiamento.
No caso de unidades financiadas pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o seguro condomínio será um seguro complementar para o mutuário, porque o contrato de financiamento do seu imóvel obrigatoriamente tem cobertura contra incêndio e outros riscos que possam causar destruição total ou parcial da sua unidade, garantindo a reposição integral. Nesta circunstância, o seguro condomínio é chamado seguro a segundo risco absoluto, ou seja, complementar à cobertura do primeiro risco absoluto, que é o do financiamento do imóvel. Ou seja, o seguro condomínio protege contra a possibilidade de um sinistro superar a importância segurada na cobertura do seguro do financiamento do imóvel.
Como se vê, um não invalida ou substitui legalmente o outro. O condomínio também não tem obrigação legal de isentar o proprietário do imóvel financiado da despesa do seguro, já que essa despesa é ordinária. O proprietário de um imóvel financiado, no entanto, deve solicitar ao síndico para que exclua a sua unidade do cálculo da cobertura básica obrigatória (incêndio, queda de raio e explosão), já que tem a garantia do seguro habitacional.

 

O que está coberto pelo seguro?

Estão cobertos os danos ocorridos à estrutura do prédio, causados por incêndio, queda de raio e explosão, abrangendo as áreas comuns e as unidades individuais, tanto nas coberturas básicas simples e ampla. Esta última possibilita, ainda, garantias contra outros riscos a que o condomínio esteja exposto, por exemplo, queda de aeronaves, danos elétricos, vendaval, quebra de vidros, impacto de veículos, responsabilidade civil do condomínio, dos portões e veículos.
A exceção fica para os condomínios horizontais, onde cada condômino constrói sua própria casa e adquire apenas a cota de terreno, além de uma fração das áreas comuns. Neste caso, apenas as áreas comuns devem ser seguradas.
Em condomínios de apartamentos, é importante destacar que a proteção para as unidades individuais está restrita à sua estrutura física, ou seja, paredes, pisos, esquadrias, portas, janelas, tubulações elétrica e hidráulica, acabamento e pintura.
O seguro condomínio não cobre especificamente o apartamento nem os bens que estão dentro. O condômino que quiser proteger o seu patrimônio individual precisa fazer um seguro próprio e facultativo. No caso de um incêndio localizado em uma unidade, o prejuízo será de responsabilidade apenas do proprietário.
As seguradoras oferecem produtos diferenciados, de acordo com o tipo do condomínio, acrescentando serviços de emergência e de assistência 24 horas. Dessa forma, as condições contratuais e os preços são distintos para os condomínios residenciais, comerciais, mistos, de escritórios e consultórios, flats, apart-hotéis e shopping centers, sejam verticais ou horizontais.

 

Existem sanções para o condomínio que não contrata o seguro?

O condomínio fica sujeito à multa se não contratar o seguro em até 120 dias após a liberação do “habite-se”.
A aprovação da Lei Complementar 126, em 2007, que trata da abertura do mercado brasileiro de resseguros e de várias questões do setor, criou multas pesadas para a não contratação dos seguros obrigatórios (artigo 112).
Segundo a legislação, o conselho do condomínio e o síndico podem ter de pagar multa que varia entre R$ 1 mil e o equivalente a 10% da importância segurável, o que for maior.
É uma penalidade que pode chegar a milhões de reais, dependendo do valor de cálculo da apólice. A reconstrução de um prédio avaliada em R$ 20 milhões, por exemplo, sem a devida cobertura do seguro, pode significar multa de R$ 2 milhões.
A multa será cobrada do síndico e do conselho, a não ser que estes provem que o seguro não foi contratado por decisão dos condôminos, em assembleia. Aí, todos terão que pagar.

 

Quem é o responsável pela contratação do seguro?

O síndico é o responsável pela sua contratação e renovação, sob pena de multas pesadas, caso não faça uma apólice para o condomínio. Se ocorrer um sinistro e o condomínio não tiver o seguro, o síndico pode ser processado pelos demais condôminos por perdas e danos.
É ele também quem informa à seguradora o valor a ser segurado. Na hipótese ocorrerem prejuízos graves ao prédio e de o valor segurado ser insuficiente, o síndico é quem será responsabilizado para indenizar os demais condôminos com o seu patrimônio pessoal.

 

Para contratar o seguro condomínio, é preciso convocar assembleia?

Não. O seguro condomínio é obrigatório por lei, de acordo com o Decreto-Lei 73/1966, a Lei 4.591/1964 e o Código Civil (Lei 10.406/2002, artigos 1.346 e 1.348, inciso IX). Assim, eventual assembleia só poderá decidir sobre a escolha da seguradora, o custo do seguro e a natureza das coberturas acessórias e particulares, mas não sobre a cobertura obrigatória.

 

O seguro se aplica a qualquer tipo de condomínio?

Sim. O seguro é obrigatório para os condomínios verticais ou horizontais, de qualquer tipo, isto é, formados por prédios residenciais, comerciais, mistos, consultórios, escritórios, flats, shopping centers e apart-hotéis. Todos são obrigados, por lei, a ter seguro contra riscos de incêndio, queda de raio e explosões que provoquem sua destruição total ou parcial.
Os prêmios, contudo, variam de acordo com o risco inerente a cada uma das ocupações. Por exemplo, os seguros de condomínios comerciais costumam ser mais caros do que os de condomínios residenciais.

 

Que bens estão protegidos pelo seguro condomínio?

O seguro condomínio deve abranger todas as unidades autônomas privativas e as partes comuns. Estão cobertos os danos ocorridos à estrutura do prédio, causados por incêndio, queda de raio e explosão, abrangendo as áreas comuns e as unidades independentes, além dos bens de propriedade do condomínio, como itens de decoração da portaria, móveis no salão de festas, da piscina, equipamentos da sauna, extintores da garagem, interfones, antena coletiva, elevadores, etc.
A exceção fica para os condomínios horizontais, onde cada condômino constrói sua própria casa e adquire apenas a cota de terreno, além de uma fração das áreas comuns. Nesse caso, apenas as áreas comuns devem ser seguradas.
Em condomínios de apartamentos, é importante destacar que a proteção para as unidades individuais está restrita à sua estrutura física, ou seja, paredes, pisos, esquadrias, portas, janelas, tubulações elétrica e hidráulica, acabamento e pintura.
O seguro condomínio não cobre, portanto, os bens que estão dentro do imóvel. Logo, no caso de um incêndio localizado numa unidade, o prejuízo ao conteúdo será de responsabilidade apenas do proprietário. O condômino que quiser proteger esse patrimônio individual precisa fazer um seguro próprio e facultativo.

 

Quais são as coberturas exigidas pela legislação de condomínios?

A cobertura básica mais restrita, denominada de cobertura básica simples, para o seguro compreensivo condominial, abrange as perdas e danos materiais causados por incêndio, queda de raio dentro do terreno onde está localizado o edifício segurado e explosão de qualquer natureza.
De acordo com a destinação e o tipo de condomínio, o seguro pode ter coberturas acessórias ou especiais, sendo que algumas são comuns a todos os contratos e outras, específicas. Nenhuma delas, no entanto, elimina a obrigatoriedade da contratação de uma das modalidades de cobertura básica disponíveis (cobertura básica simples ou cobertura básica ampla).
Além da cobertura básica, é comum a contratação de coberturas de danos elétricos, responsabilidade civil, vidros e guarda de veículos na garagem, entre outras garantias.

 

O seguro condomínio tem cobrança de franquias?

Algumas coberturas preveem a cobrança de franquias, cujos valores estão expressos na apólice. Vale ressaltar que os valores das franquias, bem como as coberturas sujeitas a essa cobrança variam conforme a seguradora.

É fundamental o conhecimento prévio de sua apólice. Se ainda restarem dúvidas, procure maiores informações com o seu corretor de seguros.

 

Fonte: Tudo Sobre Seguros